没想到曾经处在楼市鄙视链末端的老破小配资炒股怎么操作，竟然也有扬眉吐气的一天？
就在全国新房市场还在为去库存发愁的时候，很多城市的老破小自己走出了一波独立行情。
根据中指研究院的数据，5月份重点20城二手房成交量同比增长23.2%，这些成交大头基本都是跌出性价比的刚需盘。
上海3月份二手房成交冲到了近四年新高，总价300万以下的房源成交占比直接飙到了70%。
与此同时，刚刚印发的《城市更新“十五五”规划》扔出了一枚重磅信号弹，保守估计未来五年至少要完成15万亿的投资。
很多手里捏着市中心老房子的人，脖子都仰酸了：
难道曾经被市场嫌弃的老破小，终于迎来了逆袭的窗口期？
先别急着进场，老破小的市场，正在经历一场残酷的分化。
这15万亿，到底要花在哪儿？
以前人们捧老破小，说穿了是买一张彩票。
在粗放式城市化扩张时代，“拆”字一画，几百万补偿款到账，少奋斗三十年。
所以那时候的逻辑很荒诞：房子越破，地段越核心，被划入拆迁红线的概率就越大，身价反而越高。
但这回可真不是这样，你得先明白，这次行动的底层逻辑变了。
住建部定了调子：一个城市更新项目里，拆除的面积不能超过总面积的20%。
也就是说，绝大多数老房子都不会被拆，而是要做“综合整治”。
比如说加装电梯、修补外墙、改造下水道、增加停车位、弄个小花园之类的。
还有一种模式叫“原拆原建”，就是楼拆了，但还在原来那块地上盖差不多的楼，住户搬回去住。
所以“买套老破小，坐等拆迁赔几百万”的路子，基本已经堵死了。
那为什么现在还有人去扫货老破小？咱们接着往下看。
赌拆迁的逻辑一崩，刚需反而敢进场了
你看今年年初的成交数据，尤其是北京、上海、广州这些地方，总价两三百万的老破小卖得特别快。
不是大家突然爱上破房子了，而是价格跌到位了。
我举个例子，北京东三环边上的一套老两居，前年可能挂500万，今年直接掉到330万。
同样的地段，同样的学校，同样的通勤时间，新房或者次新房可能要800万往上。
对于预算有限的年轻人来说，330万能在这座城市站稳脚跟，走路就能上班，楼下就是菜市场、小馆子、理发店，这种烟火气其实是很有吸引力的。
还有一个数据，今年4月份，北京二手房成交里，总价300万以下的占比已经到了78%。
也就是说，绝大多数真正买房自住的人，选择的就是老破小这个价位段。
还有些人算的是另一笔账，很多市中心的老房子价格已经跌到2016、2017年的水平了。
你算算，一套北京三环内的老破小，总价可能就300万，租出去一个月能收五六千块，一年下来租金回报率大约2%到2.4%。
现在银行五年期定存利率也就1%出头，所以有一部分不追求暴富、只想跑赢通胀的人，也开始进场了。
不是所有老破小都能翻身
15万亿看上去很多，但全国需要改造的老旧小区数量是天文数字。
钱怎么分，分给谁，里面有很大的讲究。
真正能稳住价格、稳步升值的，只有一类房源，就是核心城区范围内、周边配套成熟、户型方正的刚需小户型老破小。
比如说像北京、上海核心区的学区老破小，或者是主城区里没有顶级学区，但靠近地铁、周边生活配套非常成熟的普通老破小。
这类房子最大的优势是流通性强，不管什么时候，都有大量刚需接盘。
反过来，很多在偏远郊区、没有优质配套，甚至户型奇葩、楼栋老化严重的老破小，基本没有翻盘机会。
就算有政策统一改造，也改变不了地段弱势、无人接盘的现状。
老破小的价格会迎来反弹吗？
那么这波城市更新砸下去，整个房价会怎么走？
答案可能很扎心，它会加速分化，而不是新一轮普涨。
以前房价涨，是因为大放水、大家预期都高。
但现在是实实在在的15万亿投下去，钱都花在了改造和提升公共服务上。
老破小集中的老城区，配套更好了，居住体验上去了，自然会有更多人愿意买、愿意租。
但反过来，那些没有规划、没有产业、没有人口流入的远郊新房，可能会更难卖。
现在的城市更新，本质上是国家在补民生短板，顺便拉动装修、建材、电梯这些实体产业，而不是给你制造一夜暴富的机会。
你手里要是有老破小，我建议你把心态放平，别再拿它当赌拆迁的彩票了。
先看看它属于哪个梯队，卖不卖，买不买，取决于你的现金流压力。
只有那些占据核心地段、配套成熟、并且已经或即将被纳入改造计划的，才是这轮红利真正的受益者。
时代已经变了配资炒股怎么操作，别拿真金白银去赌一个已经关门的游戏。
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